Un inquilino de Madrid que pasó por el proceso lo describió así: «Al final es como desnudar tus finanzas a una empresa con la que tú no tienes relación, porque tú no la eliges, es la propiedad». Hablaba del seguro de impago, y del estudio de solvencia que le hicieron para poder firmar.
En un foro de propietarios, uno de ellos resumía el mismo producto con cinco palabras: «Es el mejor filtro que puedes pasar para un alquiler». Lo escribió en enero de 2025, y tenía razón: para eso lo usan muchos.
Las dos frases describen la misma realidad desde los dos lados. Desde el 8 de octubre de 2026 una de las dos cosas ha cambiado, y la otra no.
¿Me pueden exigir un seguro de impago para alquilarme el piso?
No. El artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción que le dio el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, dice literalmente: «En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas». Y va con techo: en vivienda habitual, la garantía adicional a la fianza «no podrá exceder de dos mensualidades» de renta, y en arrendamientos temporales, de una.
Pero conviene leer con cuidado quién está prohibido de hacer qué, porque el titular fácil es falso.
Lo que la norma prohíbe y lo que no
La prohibición recae sobre el arrendador y se refiere a exigírselo al inquilino. El propietario sigue pudiendo contratar un seguro de impago y pagarlo él. Eso no ha desaparecido ni está en cuestión. Lo que ya no cabe es trasladarle la póliza al inquilino, ni presentarla como condición para firmar, ni colarla como garantía adicional.
No lo decimos solo nosotros, y conviene citar a quien escribe desde el lado del propietario: un abogado del sector lo daba por sentado el 13 de octubre con una frase sin matices, «No se puede pedir un seguro de impago como fianza adicional». Y una publicación jurídica incluyó el punto entre lo urgente que los propietarios deben revisar: «no cabe exigir seguro de impago».
Así que el titular correcto es el de arriba, y el titular falso que circula es «se prohíben los seguros de impago». No se prohíben. Cambia quién los paga.
El techo total de lo que te pueden pedir al firmar
Puesto en una lista, porque es lo que más se incumple por desconocimiento de los dos lados:
- Fianza en metálico: una mensualidad en arrendamiento de vivienda. Es obligatoria, y en la Comunidad de Madrid el arrendador tiene además la obligación de depositarla.
- Garantía adicional: hasta dos mensualidades en contratos de hasta cinco años, o hasta siete si el arrendador es persona jurídica. En arrendamientos temporales, una.
- Techo total en vivienda habitual: tres mensualidades. Ni cinco, ni seis meses por adelantado.
- Seguro de impago exigido al inquilino: cero.
- Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización: cero para el inquilino. Son del arrendador, y el nuevo artículo 20.2 añade que no se le pueden repercutir «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación». El Ministerio de Consumo ya había avisado en 2024 de que cualquier cláusula que traslade esos gastos al inquilino o que retenga la fianza por conceptos de intermediación es nula.
Si lo que te piden suma más que eso, ya no es una cuestión de negociación: es una cuestión de norma. Y si ya lo has pagado, lo que procede es una reclamación, que es terreno de abogado o de la oficina de consumo, no de discusión por WhatsApp.
Cuánto cuesta la póliza que ahora paga el propietario
Aquí hay un dato bueno y no es de parte: la OCU comparó 17 pólizas de 8 aseguradoras con primas obtenidas entre marzo y junio de 2026, sobre un caso de referencia de 950 euros de renta al mes, es decir 11.400 euros al año. Los extremos:
- Lo más barato del comparador: 306 euros al año por 12 meses de cobertura, un 2,7% de la renta anual.
- Una opción de 24 meses de cobertura por 388 euros, el 3,4%.
- La banda media se mueve entre 445 y 502 euros, del 3,9% al 4,4%.
- Lo más caro del comparador: 658 euros por 18 meses con franquicia de un mes, el 5,8%.
Dicho en claro: para un piso madrileño de renta media, la póliza se mueve en torno al 3% o el 4% de lo que ingresas al año. Para muchos propietarios, menos de lo que esperaban. Y una advertencia honesta: ninguna de esas primas incorpora todavía el efecto del decreto de octubre, porque se cotizaron antes.
Y aquí está la parte incómoda: la criba sigue existiendo
Esta es la razón por la que el cambio legal no resuelve el problema del inquilino, y hay que decirlo.
Aunque la póliza la pague el propietario, la aseguradora sigue estudiando al inquilino, y su criterio sigue decidiendo quién entra. La OCU sitúa el ratio máximo que exigen las compañías entre el 35% y el 40% de los ingresos netos. Una de ellas lo publica en su propia web: el alquiler no puede superar el 43% de los ingresos, el estudio del inquilino es obligatorio, y pide las dos últimas nóminas con contrato y DNI a los asalariados, el modelo 100 y dos recibos de la Seguridad Social a los autónomos, y justificante de pensión a los pensionistas.
Hay topes también por arriba: según el mismo análisis de la OCU, una aseguradora fija una renta máxima asegurable de 2.000 euros.
Dicho de otra forma: el inquilino ya no paga el filtro, pero el filtro sigue puesto. Quien no llega al ratio o no puede documentar sus ingresos de la forma que la compañía exige sigue quedándose fuera, y esa parte el decreto no la toca.
Lo que la póliza no cubre, que es lo que cierra más puertas
Si eres propietario y te estás planteando contratarla, mira las exclusiones antes que el precio. Una aseguradora las publica en su web de producto: quedan fuera los contratos de menos de doce meses, el alquiler de temporada, las viviendas compartidas o subarrendadas, el alquiler de habitaciones, las viviendas de menos de 25 metros cuadrados y las de más de 50 años de antigüedad sin rehabilitar. Y no se puede contratar si ya hay impagos, que es justo cuando la gente la busca.
Añade la OCU que una compañía aplica tres meses de carencia en contratos de vivienda habitual con más de un año de antigüedad. Y sobre los daños, su veredicto es claro: «Los actos vandálicos son el punto débil del conjunto: algunas pólizas limitan mucho el capital, otras solo cubren tras un desahucio y otras excluyen el contenido».
Si alquilas por habitaciones o por temporada, lo que acabas de leer significa que este producto, en general, no es para ti. Mejor saberlo antes de pagar la prima.
Lo que dice el sector estos días, y cómo leerlo
Desde que salió el decreto, la única reacción que hemos encontrado del mundo asegurador viene de una correduría, no de una aseguradora ni de la patronal, y es parte interesada en un momento de oportunidad comercial. Su directora general afirmaba el 9 de octubre que «se están multiplicando cada día la contratación de nuevas pólizas» y estimaba que hasta el 30% de los contratos podría tener este seguro antes del 31 de diciembre, frente al 10% actual.
Tómalo como lo que es: una previsión de quien vende el producto. En su favor hay que decir que la misma fuente sostiene que los precios son cada vez más asequibles, no que vayan a subir. Y no hemos localizado ningún dato sectorial fiable de subida de primas en 2025 o 2026, así que no vas a leer aquí ninguna cifra sobre eso.
Qué hacer, según de qué lado estés
Si estás a punto de firmar como inquilino, suma lo que te piden. Si pasa de tres mensualidades entre fianza y garantía, o si aparece una póliza de impago a tu nombre, hay norma en contra. Pide el desglose por escrito antes de pagar nada y guárdalo.
Si eres propietario, revisa tu modelo de contrato y tu hoja de condiciones, porque cualquier cláusula que exija al inquilino contratar el seguro ha quedado fuera de la ley desde el 8 de octubre. Y si vas a asegurarte, compara coberturas y exclusiones, no solo la prima.
Para redactar o revisar un contrato concreto, y sobre todo para reclamar algo ya cobrado, aquí hace falta un abogado. La Ley de Arrendamientos Urbanos no tiene régimen sancionador propio en este punto: la vía es la civil, reclamando la nulidad del pacto y lo pagado, o la administrativa de consumo. Un artículo no sustituye a ninguna de las dos.
Fecha de corte
Todo esto es la norma a 15 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 29/2026 está pendiente de convalidación: el artículo 86.2 de la Constitución da treinta días desde la promulgación del 6 de octubre, así que el plazo vence en torno al 5 de noviembre. En 2026 el Congreso ha derogado ya tres paquetes de medidas de vivienda, el último dos días después de publicarse en el BOE. Lo contamos con todas las fechas en «¿Está en vigor o no? El reloj de los decretos de vivienda acaba el 5 de noviembre».
Y si estás decidiendo entre alquilar con póliza o directamente vender, el dato que falta es cuánto vale tu vivienda hoy. La primera valoración en imoflow.es es gratuita.