Encuentras piso. Te gusta. Y al sentarte a firmar aparece un concepto nuevo en la hoja: «gastos de gestión», una mensualidad más IVA. O un «servicio de atención al inquilino» de 990 euros más IVA. O una «tarifa de servicio». El nombre cambia según la oficina. La cifra, más o menos, no.
Desde el 8 de octubre de 2026 la ley ya no discute sobre nombres. Dice que esos gastos no se te pueden repercutir «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación». Esas once palabras son lo nuevo, y son lo que hace que este artículo exista.
¿Tengo que pagar yo la comisión de la agencia por alquilar un piso?
No. El artículo 20.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción que le dio el artículo 3.12 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, dice literalmente:
«Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación. Se entenderá por gastos de gestión inmobiliaria y de formalización cualquiera derivado de servicios prestados para la preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato de arrendamiento. Cualquier otro servicio no esencial para la perfección del contrato de arrendamiento sólo podrá ser a cargo del arrendatario si este lo ha solicitado de manera expresa por escrito, habiendo sido informado previamente de su carácter opcional y de su coste.»
Tres cosas ahí dentro que conviene no pasar por alto: hay una definición legal de qué cuenta como gasto de gestión, incluye expresamente la novación y la renovación del contrato, y para cualquier servicio adicional hace falta petición expresa por escrito del inquilino, previamente informado de que es opcional y de cuánto cuesta.
Qué ha cambiado exactamente respecto de 2023
Esto es la clave del asunto y casi nadie lo ha contado. La Ley 12/2023 ya decía que «los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador». Era una regla de atribución: dice de quién es el gasto.
La redacción de octubre de 2026 es otra cosa: una prohibición antielusión. No dice de quién es el gasto, dice que no se puede trasladar, por ninguna vía y con ningún nombre. Es la diferencia entre «esto lo paga el casero» y «esto no se le puede cobrar al inquilino se llame como se llame».
¿Aplica solo a las agencias y a las empresas, o también a un particular?
A todos. Hay tres razones para sostenerlo, y las tres se comprueban leyendo el artículo: el precepto no contiene la expresión «persona jurídica» en ninguna parte; la única distinción entre persona física y jurídica del artículo 20 está en su apartado 3, que va de otra cosa; y la redacción anterior tampoco distinguía.
Así que si el que alquila es un particular con un piso, y le pide al inquilino que pague al gestor que le ha redactado el contrato, estamos en lo mismo.
Dos añadidos del mismo artículo que apenas se han contado
- Adiós a repercutir el IBI. El nuevo apartado 1 dice que «en ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria, excepto en los supuestos en los que dicha parte tenga la condición de obligado tributario». Y añade que en edificios que no estén en régimen de propiedad horizontal no se pueden imputar los gastos de comunidad al inquilino.
- Contrato por escrito si el inquilino lo pide. El nuevo artículo 37.2 establece que «a instancia de la parte arrendataria, será obligatoria la formalización por escrito del contrato de arrendamiento».
Lo que ya dijo Consumo en 2024, y con sanción encima de la mesa
La prohibición de 2026 no cae en el vacío. En febrero de 2024, la Dirección General de Consumo notificó a varias inmobiliarias que no pueden cobrar comisión al inquilino. La práctica que describía era concreta: una mensualidad más el 21% de IVA, y la calificó como «una práctica que está fuera de la ley».
El marco sancionador que invocaba está en el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios: las cláusulas podrían ser abusivas conforme a su artículo 47.1.j), y la infracción «tiene la calificación de falta grave» según el artículo 48.2, con multa de 10.001 a 100.000 euros, ampliable hasta cuatro a seis veces el beneficio ilícito.
Y en octubre de ese mismo año, una nota informativa del Ministerio de Consumo sobre agencias inmobiliarias añadió algo muy práctico: cualquier cláusula que traslade esos gastos al inquilino, o que retenga la fianza por conceptos de intermediación, es nula.
La zona gris: el mismo cobro con otro nombre
Aquí hay que ir con precisión, y vamos a decir con claridad dónde está el límite de lo que este artículo puede afirmar.
Existen servicios facturados al inquilino con nombres distintos de «comisión». Un ejemplo con precio publicado por la propia empresa: las condiciones del «Servicio de Atención al Inquilino» de Alquiler Seguro, consultadas el 15 de octubre de 2026, fijan un pago único de «990€ + IVA (21%)» tras formalizar el contrato —es decir, 1.197,90 euros— más «20€ + IVA (21%) al año» de mantenimiento, vigente hasta la resolución del contrato de arrendamiento, con catorce días de desistimiento. El propio documento aclara que ese servicio no incluye los honorarios de gestión y formalización, que sitúa «a cargo del arrendador».
En su perfil público de reseñas, que son opiniones de terceros y se citan como tales, decenas de inquilinos describen ese cargo con expresiones como «es una comisión encubierta, que encima cobran dos veces» o «añaden una comisión opcional que le llaman Servicio de Atención al Inquilino». A fecha de consulta, el perfil tenía 3,6 sobre 5 con 1.183 reseñas y un 59% de una estrella.
Y aquí está el límite que no vamos a cruzar: este blog no puede decirte que ese cobro, ni el de ninguna otra empresa concreta, sea ilegal. Eso lo decide un tribunal o una oficina de consumo tras examinar el caso, no un artículo. Lo que sí podemos decirte es que la pregunta está perfectamente planteada: si un servicio es realmente opcional, si fue solicitado de manera expresa por escrito y si el inquilino fue informado antes de su carácter opcional y de su coste, son exactamente los tres requisitos que el artículo 20.2 exige. Y la respuesta a esas tres preguntas, en tu caso concreto, se la das a un abogado o a la oficina de consumo de tu comunidad, con el contrato delante.
El argumento del sector, para no contar esto de parte
Hay una tesis publicada en sentido contrario y conviene conocerla. Un abogado sostenía en una tribuna jurídica que la norma «vincula al arrendador con su inquilino» y «no puede afectar a la actividad profesional de las agencias inmobiliarias», invocando la libertad de empresa del artículo 38 de la Constitución, y señalaba que la ley no prevé sanción para la agencia que cobre al inquilino.
Dos precisiones honestas sobre ese argumento: está escrito el 19 de junio de 2023, y lo está contra la redacción anterior, la que simplemente atribuía el gasto al arrendador. No se escribió contra el inciso «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación», que no existía entonces. Si sigue siendo sostenible frente al texto nuevo es una discusión abierta, y no la vamos a resolver aquí.
El hueco que hay que decir: no hemos encontrado ninguna sentencia
Es la pregunta que más buscará quien ya ha pagado, así que va con la respuesta exacta: no hemos localizado ninguna sentencia que obligue a devolver al inquilino una comisión de alquiler cobrada por una agencia. Puede existir y no haberla encontrado; lo que no vamos a hacer es escribir que existe. Quien quiera buscarla, el sitio es el buscador de jurisprudencia del Poder Judicial, en Audiencias Provinciales, con los términos «gastos de gestión inmobiliaria» y «arrendatario» y fecha posterior a mayo de 2023.
Lo más cercano que hemos encontrado es una reclamación pública de consumidor, no una resolución: una inquilina reclamando 1.100 euros de fianza y la anulación de «cualquier cargo o cobro relativo a los honorarios de gestión, tramitación o formalización del contrato», porque «se derivaron a mi cargo costes de gestión que, por ley, no me corresponden».
Si ya lo has pagado, por dónde se reclama
La Ley de Arrendamientos Urbanos no tiene régimen sancionador propio en este punto, así que no hay una multa automática que alguien vaya a imponer por ti. Quedan dos vías, y las dos empiezan por reunir papeles:
- La vía civil: pedir la nulidad del pacto y reclamar lo cobrado. El artículo 6 de la LAU declara nulas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas imperativas del título correspondiente. Esto es terreno de abogado.
- La vía administrativa de consumo, o de vivienda de tu comunidad autónoma, a la que el nuevo artículo 37.2 de la LAU remite expresamente.
Y una lectura nuestra, que no es un dato: en Madrid, al no haber zona de mercado residencial tensionado declarada ni un órgano autonómico de supervisión de contratos de arrendamiento como el que existe en Cataluña, el cumplimiento de esta prohibición depende en buena medida de que el inquilino reclame. Es una interpretación y la damos como tal.
Lo que conviene hacer antes de firmar
Pide el desglose por escrito de todo lo que vas a pagar antes de firmar nada: fianza, garantía adicional, primer mes y cualquier otro concepto, con su nombre y su importe. Si aparece algo que no es renta, fianza ni garantía, pregunta por escrito qué servicio es, si es opcional y cuánto cuesta. Esa respuesta, por escrito, es exactamente lo que la ley exige que te den, y es también lo que te servirá si después quieres reclamar.
Si eres propietario, revisa tu hoja de encargo con la agencia. Desde el 8 de octubre, los gastos de preparación, formalización, gestión, novación y renovación del contrato son tuyos, y cualquier estructura que los traslade al inquilino es, como mínimo, un riesgo que corres tú.
Fecha de corte
Esto es la norma a 15 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 29/2026 está pendiente de convalidación: el artículo 86.2 de la Constitución da treinta días desde la promulgación del 6 de octubre, así que el plazo vence en torno al 5 de noviembre. En 2026 el Congreso ha derogado tres paquetes de medidas de vivienda, el último dos días después de publicarse. Si el decreto cae, volvería la redacción anterior, que atribuía el gasto al arrendador sin la cláusula antielusión. Lo contamos entero en «¿Está en vigor o no? El reloj de los decretos de vivienda acaba el 5 de noviembre».
Y si lo que estás decidiendo es poner tu piso en alquiler o venderlo, el primer número que necesitas es cuánto vale hoy. La primera valoración en imoflow.es es gratuita.