Situación a 15 de octubre de 2026.
Un propietario de Chamberí tiene redactado en el escritorio un preaviso de no renovación y no lo manda. Una inquilina de Vallecas quiere pedir la prórroga de dos años y no la pide. Los dos están esperando lo mismo: saber si la norma que acaban de leer existirá dentro de tres semanas.
No están siendo cobardes. Están siendo prudentes, porque en lo que va de año el Congreso ha derogado tres paquetes de medidas de vivienda, y los dos que rigen ahora mismo se publicaron hace ocho días y todavía no han pasado la votación que los deja en pie. Si has leído un titular que empieza con «la nueva ley te obliga a», esto es lo que ese titular no te ha contado.
¿Los decretos de vivienda de octubre están en vigor o no?
Uno sí y el otro todavía no, y los dos están pendientes de convalidación con un plazo que vence en torno al 5 de noviembre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre está en vigor desde el 8 de octubre: sus reglas se aplican hoy. El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre no entra en vigor hasta el 15 de noviembre de 2026. Y los dos tienen que ser votados en el Congreso antes de esa fecha del 5 de noviembre o quedan derogados, según el artículo 86.2 de la Constitución.
Lee eso dos veces, porque la combinación es curiosa: el decreto que más cambia las cosas, el de las indemnizaciones por no renovar, podría caer antes de llegar a entrar en vigor.
El plazo, en limpio
El artículo 86.2 de la Constitución dice que los decretos-leyes «deberán ser inmediatamente sometidos a debate y votación de totalidad al Congreso de los Diputados, convocado al efecto si no estuviere reunido, en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación». Treinta días desde la promulgación, que fue el 6 de octubre. De ahí sale el 5 de noviembre.
Hay una vuelta de tuerca. Las Cortes están disueltas y hay elecciones generales convocadas, algo que reconoce el propio preámbulo del Real Decreto-ley 28/2026. Con las Cortes disueltas, quien vota la convalidación no es el Pleno: es la Diputación Permanente, el órgano que asume las funciones de la Cámara entre legislaturas. Los órdenes del día de esa votación se publican en la web del Congreso de los Diputados y en el sumario diario del BOE. A fecha de hoy no hemos localizado publicada la convocatoria con esa votación en el orden del día, así que no podemos decirte el día exacto. Solo el plazo máximo.
Lo que ya ha pasado tres veces este año
Esta es la parte que convierte la cautela en algo razonable, y va con las fechas del BOE delante.
Marzo. El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo se publicó en el BOE núm. 71 del 21 de marzo y entró en vigor el 22. Traía ya la prórroga extraordinaria de dos años y el tope del 2%. Su título oficial es, carácter por carácter, «de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán»; lo decimos porque suena inverosímil y conviene saber que es el nombre real. Duró cinco semanas: el Congreso lo derogó por Resolución de 28 de abril de 2026, publicada en el BOE núm. 105 del 30 de abril.
Finales de septiembre. Segundo intento, esta vez en dos normas: el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, sobre la función social de la vivienda (BOE núm. 241, del 30 de septiembre), y el Real Decreto-ley 27/2026, de la misma fecha, sobre la estabilidad de los contratos (BOE núm. 243, del 1 de octubre). Duraron dos y tres días: el Congreso los derogó por sendas resoluciones de 2 de octubre, publicadas las dos en el BOE núm. 245 de ese mismo día.
7 de octubre. Tercer intento, y es el que tenemos hoy: los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, los dos de 6 de octubre, publicados en el BOE núm. 249. Civio lo contó el mismo día, incluido el detalle de que esta era ya la siguiente ronda.
Y hay un cuarto episodio que casi nadie recuerda y que va en la misma dirección: la suspensión de desahucios heredada de la pandemia se prorrogaba por decreto cada diciembre, y el Congreso tumbó las dos últimas prórrogas, la del Real Decreto-ley 16/2025 por Resolución de 27 de enero de 2026 y la del Real Decreto-ley 2/2026 por Resolución de 26 de febrero.
Tres paquetes de vivienda y dos prórrogas de desahucios caídos en diez meses. Con ese historial, escribir «ya te obliga» sin fecha de corte no es periodismo, es apostar.
Qué está en vigor hoy, 15 de octubre
Lo que el Real Decreto-ley 29/2026 aplica desde el 8 de octubre, con la advertencia de que puede desaparecer el 5 de noviembre:
- El tope del 2% a la actualización anual de la renta cuando no hay pacto nuevo, y cero si la renta supera el máximo del sistema estatal de índices de referencia, para las anualidades que venzan hasta el 31 de diciembre de 2027. Y no depende de que haya zona tensionada.
- La prórroga extraordinaria de hasta dos años, a solicitud del inquilino que esté al corriente de pago y lo haya estado mensualmente los ocho meses anteriores, para contratos cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028.
- Que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización no se pueden repercutir al inquilino «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación» (artículo 20.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
- Que no se le puede exigir al inquilino contratar un seguro de impago de renta ni coberturas análogas (artículo 36.5 LAU). Lo confirma incluso quien escribe desde el lado del propietario: un abogado del sector lo daba por hecho el 13 de octubre.
- El acta de fin de contrato: si no se firma un documento con el estado de la vivienda al entregar las llaves, se presume que se entregó en buen estado (artículo 36.7 LAU).
Qué no está en vigor todavía
Todo el Real Decreto-ley 28/2026, que es el que reescribe el artículo 10 de la LAU y entra el 15 de noviembre: prórrogas tácitas y obligatorias por bloques de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica; preaviso del arrendador de cuatro a seis meses; e indemnización al inquilino si el arrendador no prorroga, con cinco supuestos tasados en los que no se debe.
Dicho de otra manera: el 15 de noviembre es diez días después del 5 de noviembre. Primero se vota, después entraría en vigor.
Y si no se convalidan, ¿se queda todo como antes de 2023?
No, y este es el malentendido simétrico. Lo que caería son los dos decretos de octubre. Lo que seguiría en pie, porque es ley aprobada y no decreto pendiente:
- La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, con sus preceptos anulados por el Tribunal Constitucional, pero vigente. Las zonas tensionadas del artículo 18 han sobrevivido a todos los recursos resueltos hasta hoy.
- El Real Decreto 1312/2024, del Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital, exigible desde el 1 de julio de 2025.
- El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, aprobado por Real Decreto 326/2026, de 22 de abril.
Y hay una pregunta que ni este artículo ni nadie puede contestarte en abstracto: qué pasa con lo que has hecho durante estas semanas al amparo de un decreto que luego se deroga. La derogación de los paquetes anteriores se hizo por resolución del Congreso, y los efectos de lo ya ejecutado son materia jurídica fina, caso por caso. Si tienes una decisión tomada entre el 8 de octubre y el 5 de noviembre, esa pregunta es para un abogado, no para un blog.
Cómo decidir este mes sin equivocarse
No hay una respuesta buena para todos, pero hay tres cosas que sirven en cualquier caso.
Fecha todo por escrito. La fecha de una comunicación decide qué norma le era aplicable. Un preaviso enviado el 20 de octubre y uno enviado el 20 de noviembre no viven en el mismo mundo jurídico. Correo certificado, acuse de recibo, lo que sea que deje constancia del día.
Mira el régimen transitorio antes que el titular. Un ejemplo real: la disposición transitoria única del Real Decreto-ley 28/2026 dice que las comunicaciones de no prórroga hechas antes de su publicación conservan su eficacia y no generan indemnización. Quien avisó el 1 de octubre no está en la misma situación que quien avise el 20 de noviembre, y esa diferencia está en la letra pequeña, no en la noticia.
Si la decisión es grande, no la tomes solo. Recuperar un piso, firmar una renovación o comprar una vivienda alquilada son decisiones de cinco cifras tomadas sobre una norma de ocho días pendiente de votación. Un abogado especializado en arrendamientos cuesta menos que equivocarse.
Por qué este artículo existe
Entre las reacciones a los decretos, en un hilo de Menéame, hay un comentario que resume el problema mejor que cualquier editorial: «Pero me irrita que se de la información de forma sesgada cuando en la noticia la pone entera». Tiene razón quien lo escribió. La información estaba; lo que se contó fue media.
Así que aquí queda el compromiso, y es fácil de comprobar: este artículo se revisa después del 5 de noviembre de 2026 y se dice qué pasó, convaliden o deroguen. Y cualquier cosa que leas en este blog sobre alquiler lleva su fecha de corte visible, para que sepas sobre qué foto está escrita.
Mientras tanto, si lo que estás decidiendo es vender, alquilar o esperar, el punto de partida es saber cuánto vale tu vivienda ahora mismo. En imoflow.es la primera valoración es gratuita, y no depende de ninguna votación.