Llega octubre y con octubre llega el correo. «De acuerdo con lo pactado, procedemos a actualizar la renta conforme al IPC». Debajo, un 4,9%. Sobre una renta de 1.000 euros son 49 euros más al mes y 588 euros más al año.
El inquilino lo acepta porque cree que en Madrid no hay ningún límite: aquí no hay zona tensionada, eso lo sabe todo el mundo. El propietario lo manda convencido de lo mismo. Y los dos se equivocan, porque el tope que de verdad se aplica en Madrid no vive en el artículo de las zonas tensionadas. Vive en una disposición final del BOE del 7 de octubre que casi nadie ha leído hasta el final.
¿Me puede subir el alquiler lo que quiera si mi piso está en Madrid?
No. Si la anualidad de tu contrato vence entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, la subida tiene dos techos y los dos son bajos: cero si tu renta ya supera el máximo del sistema estatal de índices de precios de referencia, y el 2% en los demás casos cuando no haya un pacto nuevo entre las partes. Lo dice la disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE del 7 de octubre y en vigor desde el 8. Ese 4,9% del correo no cabe.
El texto, y lo que no dice
Merece la pena leerlo literal, porque lo importante es lo que falta. La disposición final sexta dice que el inquilino cuya renta deba actualizarse en ese periodo podrá negociar la actualización «con sujeción a las siguientes condiciones»: si la renta «sea superior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procederá la aplicación de incremento alguno de la renta»; y «en los demás casos, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes», y «en ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento».
Ahora fíjate en lo que no aparece ni una vez: zona de mercado residencial tensionado. Y no es un descuido de redacción. La disposición final décima del mismo decreto, la de los títulos competenciales, aclara que esa regla se dicta al amparo del artículo 149.1.8.ª de la Constitución, la legislación civil, que es competencia exclusiva del Estado. Entra por una puerta que no depende de que ninguna comunidad autónoma declare nada.
Y Madrid, ¿tiene zonas tensionadas o no?
No tiene ninguna, y esto ya no hace falta deducirlo. Quien declara una zona tensionada es la comunidad autónoma, no el Estado: el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda dice que «las Administraciones competentes en materia de vivienda» podrán declararlas, y al Ministerio solo le encarga recopilar y publicar la lista cada trimestre.
Esas resoluciones trimestrales se publican en el BOE. La última a fecha de hoy es la Resolución de 24 de julio de 2026, BOE núm. 184 del 29 de julio, y en ella aparecen Asturias, el País Vasco (Basauri) y Galicia (Santiago de Compostela). Madrid aparece una sola vez en todo el documento: en la línea de la firma, «Madrid, 24 de julio de 2026», que es el lugar donde firma el Secretario de Estado. El listado oficial del Ministerio de Vivienda dice lo mismo.
De hecho, en toda España solo cinco comunidades han declarado alguna zona:
- Cataluña, las únicas declaraciones masivas, en dos tandas de 2024: unos 140 municipios desde marzo (Barcelona, L'Hospitalet, Badalona, Sabadell, Girona, Lleida, Tarragona…) y unos 135 más desde octubre, de perfil pequeño y costero.
- País Vasco, municipio a municipio y en siete tandas: Bilbao, Vitoria-Gasteiz, Donostia, Barakaldo, Irun, Basauri…
- Navarra, una sola tanda de julio de 2025 con 21 municipios, Pamplona incluida.
- Galicia, solo dos: A Coruña y Santiago de Compostela, y las dos a solicitud del propio ayuntamiento.
- Asturias, la novedad de 2026, y con una técnica distinta: por barrios y núcleos, no por municipio entero. La Arena y Cimadevilla en Gijón, La Magdalena en Avilés, el casco de Llanes.
La Comunidad de Madrid no está en esa lista, y tampoco Andalucía, la Comunidad Valenciana, Baleares, Canarias, Aragón, Murcia, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Extremadura, Cantabria o La Rioja. El propio BOE lo dijo con todas las letras en el preámbulo de un decreto de marzo que luego el Congreso derogó: hablaba de «la negativa de muchas comunidades autónomas a declarar Zonas de Mercado Residencial Tensionado» (Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo).
Un detalle que conviene tener claro antes de discutirlo en una cena: el Ayuntamiento de Madrid no puede declararse zona tensionada por su cuenta. La competencia es de la Comunidad. Y la Comunidad llevó la ley al Tribunal Constitucional y perdió: la STC 17/2026, de 24 de febrero desestimó su recurso en todo lo que no había quedado sin objeto.
Qué cambia de verdad según haya zona declarada o no
Aquí está la confusión que hay que deshacer, porque no es que en Madrid no se aplique nada. Es que se aplica una parte. Sin zona tensionada declarada, en Madrid NO se aplica:
- El tope a la renta inicial de un contrato nuevo del artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El precio de salida de un piso que se alquila hoy por primera vez no está limitado.
- El techo del índice de referencia al gran tenedor (artículo 17.7 LAU).
- La rebaja del umbral de gran tenedor de diez a cinco inmuebles.
- La prórroga extraordinaria de hasta tres años del artículo 10.3 LAU.
Y sí se aplica, haya zona o no:
- El tope del 2% a la actualización anual, y el cero si la renta supera el índice.
- La prórroga extraordinaria de hasta dos años de la disposición final quinta del mismo decreto, a solicitud del inquilino que esté al corriente de pago y lo haya estado los ocho meses anteriores.
- Que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son del arrendador y no se le pueden repercutir al inquilino «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación» (artículo 20.2 LAU, nueva redacción).
- Los límites de fianza y garantías del artículo 36 LAU.
La letra a) es la que de verdad muerde
Casi todos los titulares se han quedado con el 2%. El dato fuerte es el otro: si tu renta supera el máximo del rango que el sistema estatal de referencia asigna a tu vivienda, la subida es cero hasta el 31 de diciembre de 2027. No el 2%. Nada.
Y eso cambia la conversación en Madrid capital, donde las rentas firmadas en los últimos años están, en muchos casos, en la banda alta de su sección censal. Comprobarlo no es imposible, pero tampoco es un clic: el rango de tu vivienda se consulta en el buscador del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler y en la calculadora oficial del Ministerio, y el resultado depende de datos concretos de la vivienda: superficie, año de construcción, planta, ascensor, estado. Un metro de más o un dato mal metido te mueve de banda.
Por eso este es el punto donde conviene no ir solo. Para decidir si una renta concreta supera o no el máximo del índice, y sobre todo para redactar o revisar la cláusula de actualización de un contrato, lo sensato es que lo mire un abogado. Aquí no se trata de interpretar una tendencia de mercado, se trata de leer una norma de hace ocho días sobre un contrato concreto.
Si eres propietario, dos avisos que no salen en los titulares
El primero juega en tu contra y lo descubre mucha gente tarde: sin pacto expreso de actualización en el contrato, no hay actualización ninguna. El artículo 18.1 de la LAU, en su redacción vigente desde el 8 de octubre, lo dice así: «En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos». Si tu contrato no tiene cláusula de revisión, el 2% tampoco lo tienes.
El segundo juega a tu favor: la letra b) habla del incremento «que resulte del nuevo pacto entre las partes», y solo pone el 2% como techo cuando ese pacto no existe. La vía de negociar sigue abierta. Lo que ya no se puede es aplicar un índice de forma automática y mandar el correo.
Para poner los números en contexto: el índice oficial que marca el máximo de las subidas anuales, el IRAV que publica el INE, cerró septiembre de 2026 en el 2,54%, el valor más alto de toda su serie. Y el IPC de ese mismo mes fue del 4,9%, el más alto desde febrero de 2023, según la prensa sectorial que cruzó los dos indicadores el 14 de octubre. Un propietario sin pacto nuevo actualiza al 2% con una inflación del 4,9%: pierde casi tres puntos de poder de compra en un año. Es un dato incómodo y está aquí porque es verdad.
La advertencia que este artículo no se puede saltar
Todo lo anterior es la norma a 15 de octubre de 2026, y esa norma está pendiente de convalidación. El artículo 86.2 de la Constitución obliga a que un real decreto-ley se someta a votación en el Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación o queda derogado. Los dos decretos de octubre se promulgaron el día 6, así que el plazo vence en torno al 5 de noviembre de 2026. Y no es una formalidad: en lo que va de 2026 el Congreso ha derogado tres paquetes de medidas de vivienda.
Lo contamos entero, con las fechas del BOE, en el artículo «¿Está en vigor o no? El reloj de los decretos de vivienda acaba el 5 de noviembre». Si el 2% que acabas de leer te afecta, ese es el siguiente que deberías leer.
Qué hacer esta semana
Si eres inquilino y te ha llegado una subida: no la pagues ni la firmes sin comprobarla, pide por escrito el cálculo, y guarda la comunicación con su fecha. La fecha importa, porque determina qué norma estaba en vigor.
Si eres propietario: busca la cláusula de actualización de tu contrato y mírala antes de calcular nada, porque de ella depende que puedas subir algo o no.
Y hay una pregunta que esta norma no contesta y que condiciona cualquier decisión: cuánto vale tu piso hoy. Eso sí se puede saber con datos, y en imoflow.es la primera valoración de vivienda es gratuita.