Dos puertas del mismo rellano, en un edificio cualquiera de Madrid. En la de la izquierda vive una pareja que firmó en 2022 y acaba de recibir la renovación: le suben el 2%. Pon que pagaba 900 euros; ahora paga 918. En la de la derecha el piso está vacío y lleva tres semanas anunciado, y lo que piden por él no se parece a 918 euros.
Es el mismo edificio, la misma calle, el mismo metro cuadrado. Y es, a la vez, el mejor resumen de lo que pasa en el alquiler madrileño: son dos mercados distintos, y el tope que protege a una de las dos puertas es parte de lo que encarece la otra. No lo decimos nosotros. Lo midió el Banco de España y lo publicó en su informe anual.
Si los alquileres están topados, ¿por qué el piso que busco está carísimo?
Porque el tope solo toca a los contratos que ya existen, no al precio de salida de los nuevos, y eso empuja a los propietarios a cargar en la firma lo que no podrán subir después. El Informe Anual 2025 del Banco de España, publicado el 18 de junio de 2026, lo cuantifica en su recuadro 2.2: en 2024 las viviendas que entran al mercado del alquiler se anuncian un 16,5% por encima del precio medio del parque ya alquilado, frente a un 9,5% de media en 2020-2023. Y mientras eso pasaba, las actualizaciones de los contratos vigentes bajaron un 0,1% en términos reales. El supervisor lo llama capitalización anticipada: si no puedes subir durante el contrato, lo cargas al firmar.
Los tres números que hay que tener juntos
Casi todo el ruido de estas semanas se entiende con tres cifras de septiembre de 2026, y conviene verlas en la misma línea porque separadas no dicen nada:
- IPC: 4,9%. El dato de inflación de septiembre, el más alto desde febrero de 2023 según el cruce que publicó la prensa sectorial el 14 de octubre.
- IRAV: 2,54%. El índice con el que de verdad se actualizan los alquileres, que publica el INE. Es el valor más alto de toda su serie, y lleva dieciséis meses seguidos por encima del 2%.
- Tope sin pacto: 2%. Lo que fija la disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026 para las anualidades que venzan hasta el 31 de diciembre de 2027, si no hay un acuerdo nuevo entre las partes. Y cero si la renta ya supera el máximo del sistema estatal de índices de referencia.
Con esos tres números en la mano, el propietario de la puerta de la izquierda actualiza al 2% mientras los precios de la economía suben un 4,9%. Sobre 900 euros, el 2% son 18 euros al mes; aplicar el IPC habrían sido 44,10. La diferencia, 26,10 euros mensuales, son 313 euros al año que ese propietario no ingresa. Pierde casi tres puntos de poder de compra en doce meses, y eso es un hecho aritmético, no una queja de parte.
El IRAV no es lo que casi todo el mundo cree
Aquí hay dos confusiones que se repiten en cada conversación.
La primera: el IPC ya no es el índice de los alquileres. Lo fue hasta 2022. Desde 2025 la actualización va con el IRAV, y el INE lo define de una forma que explica por qué sale siempre más bajo: es «el valor mínimo entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y las tasas de variación anual media ajustada del IPC y del IPC subyacente». Cuatro candidatos y se queda con el más pequeño. La ficha de la operación en el INE tiene la serie completa y la metodología.
La segunda: el IRAV y el sistema estatal de referencia de precios no son lo mismo, y se mezclan todo el tiempo. El IRAV es un porcentaje máximo de subida anual, lo publica el INE y vale para toda España. El sistema de referencia es una horquilla de precio por sección censal construida con datos tributarios, lo publica el Ministerio de Vivienda y se consulta en su buscador o en la calculadora oficial. Uno dice cuánto puedes subir; el otro, en qué banda está tu renta.
El puente entre las dos puertas del rellano
Lo que convierte esto en algo más que una anécdota es que los dos movimientos están medidos y van en direcciones opuestas.
Por el lado de los contratos nuevos, el Banco de España cifra en el mismo recuadro que las rentas de los nuevos contratos de viviendas que ya estaban en el mercado subieron un 4,6% real en 2024, y que la prima del contrato nuevo sobre la renta media del parque pasó del 6,2% en 2020 al 16,5% en 2024. Por el lado de los contratos vigentes, esas mismas actualizaciones cayeron un 0,1% real en 2024 y una media del 1,7% anual entre 2020 y 2024.
Con datos del INE de 2024, y citados por una organización del lado del inquilino, así que lo decimos: según recoge Provivienda, las rentas de los contratos nuevos subieron un 8,8% frente al 2,8% de los vigentes. El orden de magnitud coincide con el del supervisor, y esa coincidencia entre fuentes con intereses opuestos es justo lo que la hace creíble.
La conclusión es antipática para los dos bandos: el tope protege a quien ya está dentro y encarece la entrada a quien llega. El que firmó en 2022 gana. El que busca piso en 2026 paga la diferencia. Y el propietario del contrato antiguo tampoco gana: pierde poder de compra todos los años.
Lo curioso es que a esta misma lectura llega el sector inmobiliario, que no está precisamente alineado con el Banco de España. Una federación de empresas inmobiliarias habló el 1 de octubre de un «mercado de alquiler a dos velocidades», reconociendo que las medidas «ofrecen una protección visible a los inquilinos actuales» pero «elevan la barrera de entrada para jóvenes, familias con hijos, autónomos y trabajadores con ingresos irregulares». Es una fuente de parte y hay que tomarla como tal, pero coincide con el supervisor.
Qué ve el que busca piso
La barrera de entrada no es solo precio. También es cola. Según el portal con más anuncios del país, que es parte interesada y conviene decirlo, en el tercer trimestre de 2026 cada anuncio de alquiler en Madrid recibió 49 contactos. A comienzos de 2019 eran diez.
Con un matiz de rigor que nos obliga a bajar el tono: ese 49 es un 1% menos que un año antes, y Madrid lleva cuatro trimestres plana en la banda de 47 a 49. La ciudad que se está tensando ahora mismo es Barcelona, con 92 contactos y un 42% más. Quien use Madrid como ejemplo de presión creciente en 2026 está contando mal el dato.
Y el esfuerzo que eso supone tiene cifra oficial: el Banco de España, en los cuadros 2.5 y 2.6 del mismo informe, sitúa el esfuerzo medio de los hogares madrileños en alquiler en el 31,6% de su renta neta, y calcula que el 41,3% de esos hogares dedica más del 30%. Cuatro de cada diez.
Lo que puede hacer cada uno, sin vender humo
Si eres propietario, lo primero es lo más básico y lo que más gente descubre tarde: revisa si tu contrato tiene cláusula expresa de actualización. El artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, vigente en esta redacción desde el 8 de octubre de 2026, dice que «en defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos». Sin cláusula, no hay ni 2%. Y segundo: la norma deja abierta la vía del acuerdo, porque el tope del 2% solo entra «en ausencia de este nuevo pacto entre las partes». Negociar sí; aplicar un índice por tu cuenta, no.
Si eres inquilino, el número que te conviene saber antes de firmar o de renovar es en qué banda del sistema estatal de referencia cae tu vivienda, porque si tu renta supera el máximo de esa banda la subida de este año es cero. Se consulta en el buscador del Ministerio, con los datos reales del piso.
Y una cosa que no te vamos a decir ninguno de los dos lados: esto no se arregla con una cláusula. El mismo informe del Banco de España calcula un déficit acumulado de unas 750.000 viviendas en España entre 2021 y 2025, y que en 2025 se crearon 240.000 hogares netos frente a 92.000 viviendas terminadas. Mientras esa resta siga así, cualquier tope redistribuye la escasez, no la elimina.
La fecha de corte, que aquí es obligatoria
Todo lo normativo de este artículo está escrito sobre la foto del 15 de octubre de 2026, y el decreto que fija el 2% está pendiente de convalidación, con plazo en torno al 5 de noviembre. En lo que va de 2026 el Congreso ha derogado tres paquetes de medidas de vivienda. Lo contamos entero, con las fechas del BOE, en «¿Está en vigor o no? El reloj de los decretos de vivienda acaba el 5 de noviembre».
Para una renta concreta, con su cláusula y su fecha de vencimiento, la cuenta no la hace un artículo: la hace un abogado de arrendamientos mirando tu contrato. Lo que sí puedes tener hoy, y sin coste, es el otro número que falta en esta ecuación: cuánto vale tu vivienda ahora mismo. La primera valoración en imoflow.es es gratuita.