En un foro de consultas hay una pregunta que resume el problema entero mejor que cualquier guía: «Herede un piso de un familiar en Madrid pero ahora mismo no tengo el dinero para abonar el impuesto de sucesión y ya se me acercan los 6 meses que dan para pagar. Puedo pedir una prórroga?».
Quien la escribió tenía razón en preocuparse, y probablemente ya era tarde. Porque en Madrid heredar un piso de tu padre o de tu madre cuesta de impuesto de sucesiones prácticamente nada. Lo que cuesta es todo lo demás, y hay un plazo que vence antes de lo que todo el mundo cree.
Si en Madrid casi no se paga sucesiones, ¿por qué heredar un piso es tan complicado?
Porque el impuesto barato no es el único impuesto, ni el único reloj. Para hijos, cónyuge y padres la bonificación en la cuota del Impuesto de Sucesiones en la Comunidad de Madrid es del 99%: se paga el 1%. Pero enfrente hay un cierre registral que impide inscribir la vivienda sin acreditar el pago de los impuestos, una plusvalía municipal al 29% con una bonificación que hay que pedir expresamente o se pierde, y una división judicial de herencia que en Madrid tarda de media 23,71 meses si los herederos no se ponen de acuerdo.
El impuesto que casi no se paga
La bonificación está en el artículo 25 del Decreto Legislativo 1/2010 de la Comunidad de Madrid, en la redacción que le dio la Ley 2/2025, de 25 de junio, publicada en el BOCM del 27 de junio de 2025:
- Grupos I y II —descendientes, adoptados, cónyuge, ascendientes y adoptantes—: bonificación del 99% de la cuota en adquisiciones por causa de muerte.
- Grupo III —hermanos, tíos, sobrinos, y también ascendientes y descendientes por afinidad—: 50%, desde el 1 de julio de 2025. Antes era el 25%, y solo para colaterales por consanguinidad.
- Grupo IV: nada.
Y una trampa formal del 50% que conviene conocer: la ley dice que se aplica «exclusivamente, sobre la parte de la cuota que proporcionalmente corresponda a los bienes y derechos declarados por el sujeto pasivo». Si Hacienda te requiere antes de que hayas declarado, pierdes la bonificación sobre lo no declarado. El texto consolidado del Decreto Legislativo 1/2010 asimila además a los cónyuges a los miembros de uniones de hecho inscritas en el registro de la Comunidad de Madrid.
Lo que de verdad bloquea: no puedes tocar el piso hasta pagar
Esta es la parte que descoloca a casi todo el mundo. La Ley Hipotecaria dice en su artículo 254.1: «Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes».
Y hay un segundo cierre, añadido después, en el apartado 5 del mismo artículo: el Registro no inscribe ningún documento sujeto a plusvalía municipal «sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto».
Son dos cierres, no uno. Y sin inscripción no hay venta normal ni hipoteca. De ahí el círculo: necesitas vender para pagar, y necesitas pagar para poder vender.
Los dos relojes, que no marcan la misma hora
Aquí está el detalle de servicio que justifica este artículo entero, porque es un error que no se puede deshacer.
Impuesto de Sucesiones: seis meses para presentar, pero la prórroga se pide en cinco. El artículo 67.1.a) del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones fija el plazo de seis meses desde el fallecimiento. Y su artículo 68 es terminante: «La solicitud de prórroga se presentará por los herederos, albaceas o administradores del caudal relicto dentro de los cinco primeros meses del plazo de presentación», y «no se concederá prórroga cuando la solicitud se presente después de transcurridos los cinco primeros meses». Quien se entera en el mes cinco y medio ya no puede pedirla.
Dos matices buenos: hay silencio positivo —«transcurrido un mes desde la presentación de la solicitud sin que se hubiese notificado acuerdo, se entenderá concedida la prórroga»— y el trámite, según la ficha de la sede electrónica de la Comunidad de Madrid, no tiene tasa. Y uno malo: la prórroga «llevará aparejada la obligación de satisfacer el interés de demora».
Plusvalía municipal de Madrid: la prórroga se pide dentro de los seis. La página oficial del Ayuntamiento sobre transmisiones mortis causa dice que la solicitud de prórroga se presenta «dentro del plazo inicial de seis meses contados desde la realización del hecho imponible (fallecimiento del causante)».
Dos impuestos de la misma herencia y dos plazos distintos para pedir lo mismo. Si tomas el calendario de uno y lo aplicas al otro, pierdes un derecho.
El impuesto que sí duele: la plusvalía municipal
El tipo en Madrid está publicado sin ambigüedad: «en el Ayuntamiento de Madrid, para el año 2026, el tipo es del 29%».
Existe una bonificación por heredar la vivienda habitual del causante, y va por tramos del valor catastral del suelo:
- Hasta 60.000 euros: 95%.
- Más de 60.000 y hasta 100.000: 85%.
- Más de 100.000 y hasta 138.000: 70%.
- Más de 138.000: 40%.
Tres cosas que la fuente oficial dice y que muchas guías cuentan mal:
- Beneficiarios: ascendientes, descendientes, cónyuge y conviviente inscrito en el Registro de Uniones de Hecho.
- No hay plazo de mantenimiento para la vivienda. Los cinco años de mantenimiento se exigen solo para el local de negocio. Si alguien te dice que tienes que conservar el piso cinco años para no perder la bonificación, te está contando otra cosa.
- No es automática. Literalmente: «se entenderá solicitada y provisionalmente concedida cuando se aplique el porcentaje de bonificación correspondiente en la propia autoliquidación del impuesto». Quien no la aplica, la pierde.
Y una trampa de cálculo que vale dinero: la propia página del Ayuntamiento avisa de que si presentas la autoliquidación por su aplicación web y no aportas los valores de adquisición y de transmisión, «el cálculo se hará únicamente con el método objetivo». Hay dos métodos y la aplicación elige el más favorable solo si le das los datos. Quien no los aporta puede pagar de más sin que nadie se lo diga.
Por qué esto importa especialmente en una herencia: según el anuario 2025 de la estadística registral inmobiliaria, el periodo medio de posesión de las viviendas transmitidas fue de 18,1 años, máximo de la serie. Un piso que viene de tus padres suele llevar más de veinte años en la familia, y en la tabla de coeficientes de la plusvalía los tramos largos no son los más benévolos.
Y si los herederos no se ponen de acuerdo: 23,71 meses
Este es el número más duro de toda la historia. Según el fichero de estimación de tiempos medios del Consejo General del Poder Judicial, fechado el 16 de abril de 2026, una división de patrimonios en Madrid tardó de media 23,71 meses en 2025. En España, 27,27. Es el procedimiento declarativo civil más lento del cuadro: más que un juicio ordinario, que en Madrid está en 22,80 meses.
Y la cautela, que es del propio Consejo y hay que citarla: es una estimación hecha con un modelo matemático y «nunca se debe de tomar como orientativa para la duración real de un asunto concreto». Sirve para comparar territorios y tipos de asunto, no para predecir tu pleito.
Si ese es tu caso, hay una vía notarial para desatascar sin ir al juzgado que casi nadie conoce y que no requiere unanimidad. La contamos aparte, en «Dos de cuatro hermanos bastan para desbloquear una herencia sin ir al juzgado».
A cuánta gente le pasa esto en Madrid
Según la estadística de transmisiones de derechos de la propiedad del INE, en 2025 se transmitieron por herencia 23.943 viviendas en la Comunidad de Madrid, frente a 23.110 en 2024. En toda España, 208.455.
Cuánto cuesta el papeleo, con el arancel delante
Aquí hay mucha cifra inflada circulando, así que vamos con las partidas que tienen norma publicada.
- Certificado de defunción: gratis. La Ley 25/1986 suprimió las tasas del Registro Civil, y el Ministerio de Justicia advierte que no tiene relación con las webs que cobran por obtenerlo.
- Certificados de últimas voluntades y de seguros, tasa 790-006: 3,86 euros cada uno.
- Escritura de aceptación y adjudicación de herencia: el arancel notarial es una escala congelada desde 1989, con una rebaja del 5% aplicable. Para una vivienda de 150.000 euros, el concepto principal sale en torno a 317 euros; para 250.000, unos 364; para 400.000, unos 436. La factura final triplica o cuadruplica esa cifra por folios, copias, diligencias e IVA.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: con el arancel registral y la misma rebaja, unos 163 euros para 150.000, 191 para 250.000 y 234 para 400.000, antes de IVA. El propio arancel pone un tope global de 2.181,67 euros.
Con eso, un recorrido sin profesional se mueve en el entorno de 700 a 1.600 euros, y con gestoría o abogado entre 1.500 y 4.000. Esa última horquilla hay que leerla con cuidado: los honorarios de abogados y gestores no están regulados y las cifras que circulan vienen de los propios despachos, no de una estadística.
Y una advertencia sobre lo que vas a leer por ahí: hay publicaciones que dan «0,2% a 0,4%» del valor para la inscripción registral, lo que para una vivienda de 300.000 euros daría 600 u 800 euros, cuando el arancel oficial con la rebaja sale en torno a 219 euros más IVA. Un ejemplo de ese tipo de cifra apareció publicado el 1 de abril de 2026 sin citar fuente. Si una cifra no viene con su norma, desconfía: el arancel está en el BOE y se puede comprobar.
Dónde hace falta un profesional, y no es opcional
Notario, para la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, y para el acta de declaración de herederos si no hay testamento. Gestor o asesor fiscal, para los dos impuestos y, sobre todo, para los dos relojes: la prórroga del Impuesto de Sucesiones hay que pedirla en los cinco primeros meses y la de la plusvalía en los seis, y esa diferencia no se recupera. Y abogado, si hay desacuerdo entre herederos, antes de que la única salida sea el juzgado.
Nada de lo anterior es un dictamen fiscal: es información con su fuente. Cada herencia tiene su testamento, sus bienes y sus plazos, y eso lo tiene que ver alguien con tus papeles delante.
Lo que sí puedes tener ya, y gratis, es el primer dato que todo el mundo necesita para decidir si vender o quedarse el piso: cuánto vale. La primera valoración en imoflow.es es gratuita.