Son cuatro hermanos. El piso de los padres está vacío, el IBI lo paga uno, los otros tres no entran desde el entierro, y el mayor dice que no se vende. No da razones. Simplemente no firma.
Y ahí se queda la cosa: dos años, cinco, once. En foros de herencias se leen hilos abiertos por gente que lleva una década así, como el de quien contaba que su madre falleció hace once años y el asunto seguía sin resolver. El bloqueo no caduca solo.
Casi todo el mundo cree que las únicas dos salidas son convencerlo o ir al juzgado. Hay una tercera, está en el Código Civil desde 2015, no necesita unanimidad y se hace ante notario. En diez años se ha usado menos de tres mil veces en toda España.
Mi hermano no quiere vender el piso heredado, ¿qué puedo hacer sin arruinarnos en un pleito?
Pedir ante notario el nombramiento de un contador-partidor dativo. Y el requisito no es la unanimidad: basta con herederos y legatarios que representen al menos el 50% del haber hereditario. Con cuatro hermanos a partes iguales, dos bastan. Está en el párrafo segundo del artículo 1057 del Código Civil, en la redacción que le dio la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria, vigente desde el 23 de julio de 2015.
El texto, porque conviene leerlo entero
Dice así: «No habiendo testamento, contador-partidor en él designado o vacante el cargo, el Secretario judicial o el Notario, a petición de herederos y legatarios que representen, al menos, el 50 por 100 del haber hereditario, y con citación de los demás interesados, si su domicilio fuere conocido, podrá nombrar un contador-partidor dativo… La partición así realizada requerirá aprobación del Secretario judicial o del Notario, salvo confirmación expresa de todos los herederos y legatarios».
Tres cosas que esa redacción deja claras y que conviene no confundir. Primera: hace falta que no haya contador-partidor designado en el testamento, o que el cargo esté vacante. Segunda: el hermano que no quiere es citado, no ignorado; se le llama al procedimiento. Tercera: la partición que haga el contador necesita aprobación del notario, salvo que todos la confirmen expresamente. No es un atajo para repartir a la carta: es un procedimiento con control.
El dato que demuestra que casi nadie lo sabe
El informe del Consejo General del Notariado por el décimo aniversario de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, publicado el 28 de julio de 2025, da la medida exacta del desconocimiento: en diez años se han hecho 2.802 designaciones de contador-partidor dativo o albacea, frente a 872.545 actas de declaración de herederos.
Dicho de otro modo: la herramienta existe, lleva una década disponible, y por cada vez que se usa hay más de trescientas herencias que pasan por la notaría sin usarla. Cuando una vía legal se usa tan poco, suele ser porque nadie la cuenta, no porque no sirva.
El resto del mapa, por si el 50% no lo tienes
El Código Civil tiene más puertas, y conviene conocerlas por orden de dureza.
El derecho a salir es imperativo. Artículo 400: «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común». Nadie puede obligarte a quedarte dentro indefinidamente. El propio artículo admite el pacto de conservar la cosa indivisa, pero con un plazo máximo de diez años, prorrogable.
Si la cosa es indivisible, se vende y se reparte. Artículo 404: «Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio». Un piso, normalmente, es indivisible.
Y la artillería pesada: un solo heredero puede forzar la subasta. Artículo 1062: «Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero. Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga».
Esa última frase es la que cambia las conversaciones familiares, porque significa que el hermano que no firma no tiene un veto eterno. Pero cuidado con celebrarla: una subasta pública con licitadores extraños rara vez es la forma de sacarle el mejor precio a un piso. Es una palanca de negociación más que un buen final.
La extinción de condominio: cuando uno se queda el piso
Si lo que queréis es que uno se quede la vivienda y compense a los demás, el camino se llama extinción de condominio. Y hay un dato de Madrid que es contraintuitivo y muy útil: el propio Ayuntamiento de Madrid confirma que «en el caso de extinciones de condominio (un bien que es propiedad de varias personas es adjudicado a una sola)… Aunque haya incremento de valor de los terrenos, estos casos no son considerados transmisión». Es decir: no está sujeta a plusvalía municipal.
Y aquí viene lo que no te vamos a decir, porque no lo hemos podido verificar con fuente: no tenemos confirmados los tipos de ITP y AJD aplicables a la extinción de condominio en la Comunidad de Madrid, ni la base sobre la que se calcula el AJD, ni en qué casos el exceso de adjudicación pasa a tributar como transmisión patrimonial. Es el punto exacto donde más se equivocan los artículos de internet, y preferimos dejar el hueco a rellenarlo con una cifra que suene bien.
Lo que sí está verificado es que el tipo general de ITP para inmuebles en la Comunidad de Madrid es del 6% y que el Decreto Legislativo 1/2010 contiene la escala de AJD por valor. Si vais por esta vía, el cálculo exacto para vuestro caso lo tiene que hacer un asesor fiscal, y vale la pena pedir que cite el artículo. Para cotejarlo existen las consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos y el buscador de jurisprudencia del Poder Judicial.
La última opción: la división judicial
Si nada de lo anterior funciona, queda el juzgado. El artículo 782.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dice que «cualquier coheredero o legatario de parte alícuota podrá reclamar judicialmente la división de la herencia, siempre que esta no deba efectuarla un comisario o contador-partidor designado por el testador, por acuerdo entre los coherederos o por el Letrado de la Administración de Justicia o el Notario».
Fíjate en esa coletilla final: si ya hay contador-partidor nombrado por el notario, esta vía judicial no procede. Son caminos alternativos, no acumulables.
Del procedimiento conviene saber dos cosas más. Los acreedores de la herencia no pueden instar la división, pero los reconocidos en el testamento o con título ejecutivo pueden oponerse a que la partición se lleve a efecto hasta que se les pague o afiance (artículo 782, apartados 3 y 4). Y el artículo 788.3 impide entregar bienes a los herederos mientras queden esos acreedores sin pagar o garantizar. Traducido: si la herencia tiene deudas, el reparto se para hasta resolverlas.
El artículo 787 marca los tiempos de la parte final: traslado de las operaciones divisorias con diez días para oponerse, comparecencia dentro de los diez días siguientes si hay oposición, y decreto aprobatorio y protocolización si no la hay. Esos son los plazos de la ley; cuánto tarda de verdad depende de la carga del juzgado que te toque, y eso no lo puede prometer nadie.
Y si no hay testamento, antes de todo esto
Hace falta el acta notarial de declaración de herederos, y tiene su propio reloj. El artículo 56.3 de la Ley del Notariado establece que el notario emite su juicio «transcurrido el plazo de veinte días hábiles, a contar desde el requerimiento inicial». Si hay algún interesado desconocido, antes va un anuncio en el BOE y un mes de alegaciones. Y el acta exige dos testigos.
Son plazos cortos comparados con cualquier pleito, pero hay que contarlos: nadie firma nada el mismo día que entra en la notaría.
Por dónde empezar esta semana
- Sumad porcentajes antes que argumentos. Si entre los que queréis resolver llegáis al 50% del haber hereditario, tenéis una vía notarial que no depende del que dice no. Esa cuenta es el primer paso.
- Mirad el testamento, si existe, para ver si designa contador-partidor. De eso depende que la vía del 1057 esté abierta.
- Poned número al piso. Casi todos los bloqueos familiares se sostienen porque cada hermano tiene en la cabeza un valor distinto de la vivienda. Una valoración con datos convierte una discusión sobre sentimientos en una negociación sobre cifras.
- Y llevadlo a un notario y, si hay conflicto, a un abogado. Nada de esto se hace solo: aquí hay actas, citaciones, aprobaciones y fiscalidad.
Este artículo informa, no dictamina: cada herencia tiene su testamento, sus bienes y sus deudas, y el encaje de estas vías en un caso concreto lo decide un profesional con los papeles delante.
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