En un foro de fiscalidad, en septiembre de 2025, una usuaria dejó esta pregunta: «yo he tasado y autoliquidado exactamente por el valor de referencia catastral», y a continuación, «¿Me pueden hacer una comprobación de valores posterior por dictamen de perito, o precios medios del mercado?». Nadie se la contestó con la norma en la mano.
La respuesta es que no, y está en un artículo del que casi nadie habla. Si entiendes ese artículo antes de firmar, te ahorras el sobre con la liquidación complementaria. Si lo entiendes después, ya estás discutiendo.
¿Por qué valor declaro el ITP: por el precio que pagué o por el del Catastro?
Por el mayor de los dos, y esa no es una recomendación nuestra: es lo que dice el artículo 10.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. La base imponible de un inmueble es su valor de referencia, y si el valor declarado, el precio pactado o ambos son superiores, «se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes».
Y la pieza que convierte eso en una decisión práctica es el artículo 46.1, que excluye la comprobación administrativa de valores «salvo que, en el caso de inmuebles, la base imponible sea su valor de referencia o magnitud superior».
Traducido: declarar por el valor de referencia o por encima excluye legalmente la comprobación de valores. Declarar por debajo la abre.
La respuesta exacta a la pregunta del foro
Quien autoliquidó exactamente por el valor de referencia no está expuesto a una comprobación de valores, porque el artículo 46.1 la excluye en ese supuesto. No es una interpretación generosa: es el texto del precepto. Y el Tribunal Constitucional lo ha repasado entero sin tocarlo, en la Sentencia 13/2026, de 12 de febrero, publicada en el BOE del 19 de marzo de 2026, que desestimó la cuestión planteada precisamente contra los artículos 10.2, 10.3, 10.4 y 46.1.
Esto no significa que no puedan revisarte nada: la Administración puede comprobar otras cosas, desde la correcta aplicación de una bonificación hasta si el inmueble es el que dices. Lo que no puede hacer es sustituir tu base imponible por un valor de mercado distinto si declaraste por el valor de referencia o por encima. Y por eso aquí hace falta un asesor fiscal, no un artículo: que el blindaje del 46.1 sea de aplicación en tu caso concreto depende de que la operación sea la que la norma contempla.
Por qué tanta gente declara por debajo sin saber lo que hace
En el mismo hilo de foros, otro usuario lo había resumido en diciembre de 2024 con bastante precisión: «si el precio de compra es menor del valor de referencia y usas el primero, probablemente te reclamen la diferencia». Y en ese hilo aparece también la escena que debería ser la norma: «el notario le advirtió al comprador que liquidara el ITP por dicho valor».
Es decir: la información existe y a veces llega, pero llega en la notaría, el día de la firma, cuando el precio ya está cerrado. La decisión útil se toma antes.
Las dos caras de la decisión, dichas sin trampa
Conviene no vender esto como un truco, porque tiene coste. Declarar por el valor de referencia cuando es superior al precio que has pagado significa pagar más impuesto ahora: la base es mayor, y la cuota también. Lo que compras con eso es certeza y no tener que pelear después.
Declarar por el precio real, cuando es inferior, significa pagar menos ahora y aceptar que la puerta de la comprobación queda abierta. Si llega la liquidación, llega con intereses, y la carga de probar que tu valor era el correcto es tuya. La propia sentencia del Constitucional lo dice: el sistema no es cerrado y puedes acreditar otro valor con prueba, incluidos dictámenes periciales. Pero esa prueba la pones tú y la pagas tú.
Hay además efectos que van más allá del ITP, porque el valor por el que adquieres forma parte de tu historia fiscal con ese inmueble. Esa parte no la resolvemos aquí: es exactamente la conversación que hay que tener con un asesor fiscal antes de autoliquidar, no después.
Cuánto es, con los tipos de Madrid
El tipo general de ITP para inmuebles en la Comunidad de Madrid es del 6%, según el artículo 28 del Decreto Legislativo 1/2010 y la ficha oficial del tributo. Con eso, la aritmética es inmediata: cada 10.000 euros de diferencia de base son 600 euros de cuota, más intereses si llegan por la vía de la complementaria.
Y hay un par de reducciones que conviene conocer antes de hacer cálculos, porque cambian el resultado:
- Bonificación general de vivienda habitual (artículo 30 bis): el 10% de la cuota, lo que deja el tipo efectivo en el 5,4%. Requisitos: comprador persona física, vivienda habitual y valor del inmueble de hasta 250.000 euros, sumando anejos y hasta dos plazas de garaje transmitidas conjuntamente.
- Familia numerosa (artículo 29): tipo del 4% sobre la vivienda habitual, con el requisito de haber vendido la anterior en los dos años anteriores o posteriores si era de algún titular. Es incompatible con la bonificación general del 30 bis, así que hay que elegir.
- Jóvenes en municipios pequeños (artículo 30 bis): bonificación del 100% de la cuota para menores de 35 años, en vivienda habitual de hasta 250.000 euros y en municipios de menos de 2.500 habitantes.
Y una aclaración que hay que hacer porque circula lo contrario: en la Comunidad de Madrid no existe un tipo de ITP reducido por ser menor de 35 años con carácter general. Lo único que hay por edad es esa bonificación del 100% en municipios de menos de 2.500 habitantes. Si alguien te dice otra cosa, pídele el artículo.
El problema práctico: consultar el dato no es fácil
Para decidir todo lo anterior necesitas saber el valor de referencia de ese inmueble concreto, y ahí viene la fricción: la consulta de valores de referencia de la Sede Electrónica del Catastro exige identificarse con certificado electrónico, DNIe o Cl@ve. De acceso libre solo están los mapas de valores y los informes anuales del mercado inmobiliario.
Dicho de otro modo: el número del que depende tu factura fiscal no se consulta como se consulta el tiempo. Si vas a comprar, te interesa tener la identificación electrónica resuelta antes de llegar a las arras, no el día antes de autoliquidar.
Casos en los que esto escuece especialmente
Hay compras donde el valor de referencia y el precio real se separan por razones estructurales, y el comprador lo vive como una injusticia. En el mismo foro, alguien que compraba una plaza de garaje de un plan municipal en Madrid lo expresaba así: «Me parece un despropósito tener que pagar por el valor de referencia cuando solo estoy comprando el derecho superficiario».
Es un ejemplo útil porque enseña el límite del sistema: el valor de referencia se calcula por las características del inmueble, y cuando lo que se transmite no es exactamente lo que el sistema supone que se transmite, la discrepancia puede ser grande. Esos son precisamente los casos en los que merece la pena la pelea con prueba técnica, y en los que un asesor fiscal se paga solo.
Qué hacer, en orden
- Antes de negociar el precio, consulta el valor de referencia del inmueble. Es el número que determina el impuesto, así que forma parte del coste real de la operación igual que la notaría o el registro.
- Si el precio que vas a pagar queda por debajo, decide con asesoramiento si declaras por el valor de referencia o por el precio, sabiendo que lo primero cierra la comprobación de valores y lo segundo la abre.
- Si ya has autoliquidado por debajo y te llega la propuesta, el momento de alegar es ese, antes de que se convierta en liquidación. Es la vía más barata de todas las que reconoce la sentencia del Constitucional.
- Guarda todo lo que acredite el estado real del inmueble: fotos, presupuestos de obra, informes. Si algún día tienes que probar que valía menos, eso es tu prueba.
Nada de lo anterior es un dictamen fiscal, y no pretende serlo: la carga de la prueba en esta materia es del contribuyente, los plazos son cortos y cada operación tiene sus particularidades. Para una compra concreta, esto lo mira un asesor fiscal o un abogado tributarista.
Y para empezar por el principio, que es saber qué vale de verdad lo que vas a comprar o vender en su calle y en su estado: la primera valoración en imoflow.es es gratuita.